Exposición de Motivos

El cooperativismo en España ha sido y es una figura de gran arraigo que ha permitido favorecer el desarrollo empresarial de determinadas ideas de empresa que, de otra forma, no hubieran prosperado como por ejemplo la elaboración de proyectos conjuntos “inter pares”, y de entre ellos, especialmente, el cooperativismo para el desarrollo de viviendas. Éste ha sido uno de los más significativos con un crecimiento exponencial que además venía en cubrir el fin social de poder dar acceso a una vivienda digna (art. ARTÍCULO 47 de la Constitución Española: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación) en unas condiciones ventajosas que, en la mayoría de los casos, suponen la diferencia entre poder o no poder tener derecho a adquirir una vivienda.

Frente a las promociones privadas en las que las formas de pago y los precios impiden a muchos particulares el poder si quiera plantearse la posibilidad de comprar una vivienda, se favoreció el desarrollo del cooperativismo de viviendas en España y ha permitido cumplir con un fin social de una forma digna y de fácil acceso para un número importante de ciudadanos.

La normativa legal parecía cubrir sobradamente todos los aspectos que regulan este funcionamiento, mediante las Leyes de Cooperativas, ya fueran estas estatales o autonómicas, como las leyes de regulación de los seguros de caución, o las leyes sobre las normas de edificación.

Las leyes de cooperativas han supuesto el marco legal por el que se establece la forma de organizarse de estos colectivos cumpliendo con los requisitos legales necesarios que suponen un sistema de autocontrol entre los propios cooperativistas. Este ámbito legal combina dos legislaciones, la estatal y la de las comunidades autónomas. No debemos olvidar que todo el tema de vivienda es una competencia delegada a las comunidades autónomas.

Lamentablemente el ordenamiento jurídico no puede evitar que al hilo de determinadas ideas de negocio afloren oportunistas con más o menos formación que pretendan aprovechar este momento inmobiliario para pensar en obtener unos ingentes beneficios a costa del sueño de los ciudadanos que con economías limitadas ven en el cooperativismo la única posibilidad de comprarse una vivienda. Esta es precisamente la realidad del momento, y lo que demuestra es que la ley no estaba preparada para ello, y por lo tanto, el poder legislativo debe cumplir con su obligación de regular todas las conductas sociales o antisociales y salir al paso para establecer los métodos de control necesarios para que esto no vuelva a ocurrir.

A su vez, el ordenamiento estatal referente a la regulación de los seguros ha demostrado ser insuficiente si a todas luces queda demostrado que los sucesos ocurridos recientemente han permitido que se descapitalicen las cooperativas de viviendas para posteriormente que no se pueda declarar a ningún responsable que cubra este tipo de sucesos.

La ley General del Seguro, o la Ley 57/68 y legislaciones posteriores han sido diseñadas para cubrir los supuestos de las promociones privadas en las que el promotor no puede coger cantidades a cuenta del comprador en tanto no tiene un proyecto firme y definido. Esta situación no se da en un primer momento en las cooperativas ya que estas promueven la idea de poder recoger cantidades a cuenta en un periodo más largo de tiempo, incluso antes de tener un proyecto firme y definitivo para de esa forma poder establecer unos planes de pago mucho más laxos que favorecen la entrada de compradores que de otro modo no podrían adquirir.

El resultado se traduce en que la mayoría de los cooperativistas-compradores de viviendas han depositado en dichas cooperativas cantidades importantes de dinero antes de que exista cualquier proyecto o, si quiera, cualquier terreno adquirido. Nada impide en pensar que esto sea una buena idea salvo cuando determinados oportunistas se plantean esta idea como una fuente de ganar dinero sin garantizar el resultado.

La realidad muestra que las cooperativas de viviendas nacen por la idea de un promotor que encubierto bajo la forma de cooperativa pretende realizar lo que ha venido en llamarse “un pelotazo inmobiliario” sin necesidad de asumir excesivas responsabilidades e incluso poder salir indemne en el caso de que el proyecto cooperativo resulte fallido, ya sea por su propia voluntad, o por su ineficacia o incluso por un caso fortuito.

El legislador no debe permanecer impasible e indolente ante esta situación y debe proponer los cambios legislativos necesarios para evitar que esta situación pueda seguir reproduciéndose y para ello se debe:

1.- Modificar las leyes de cooperativas la estatal y las autonómicas que establezcan un sistema de control más férreo obligando a inscribir el cargo de gestor de cooperativa que incluya un seguro de Responsabilidad Civil. Obligando además a inscribir en el registro de cooperativas la compañía de seguros y la póliza suscrita y que sin este requisito previo no se podrá comenzar a recoger cantidades en las cooperativas.

2.- Modificando la ley de seguro o, incluso, estableciendo un nuevo texto legal, que regule los seguros especiales que deben suscribir las cooperativas cuyo fin sea el desarrollo de un proyecto promotor y que cubran la recogida de cantidades a cuenta desde el primer momento.

3.- Modificando el Código Penal, agravando las penas de los delitos de estafa, alzamiento de bienes, y administración desleal de estos casos.